異軍突起的東南亞樓市:新一輪泡沫產生?

時間:2019年10月30日 15:39:02 中財網
  去年以來,盡管世界經濟頻遭“逆風”,復蘇腳步蹣跚,但一些東南亞國家房地產市場持續火熱,吸引了全球投資者的目光。

  伴隨外資的大量涌入,柬埔寨、泰國、越南、菲律賓等國部分城市房地產市場價格快速上漲。對于經歷過一輪金融危機和房價大跌的東南亞國家來說,此輪樓市“重啟”是否意味著新一輪泡沫的產生?

  2018年全球房價漲幅最高的地方在柬埔寨首都金邊,這個國家在2016年才正式脫離全球“最不發達國家”身份。根據胡潤研究院和斯維登集團聯合發布的《2018年度全球房價指數》,金邊在去年憑借16.7%的房價漲幅,躍居全球第一。該報告顯示,菲律賓馬尼拉房價漲幅同樣突出,去年房價上漲10.3%。

  房價快速上漲的背后是大量跨境資本的涌入,中國資本是其中主力之一。2019年上半年,據海外房產中文平臺居外網統計,該網站上的中國買家購房首選前10個目標國,東南亞國家占3席。前15個目標國,東南亞共有6個國家上榜,占40%,遙遙領先于全球其他區域。

  另一家跨境房產在線投資平臺有路網發布的數據也顯示,去年該平臺的交易量飆升60%,預計今年還將增長一倍。其中,大部分資金流向了東南亞。

  在澳大利亞、英國、加拿大等傳統房地產投資目的地相繼“熄火”之時,為何近期東南亞房地產市場異軍突起?

  高力國際華北區研究部總監付茂華在接受中新社記者采訪時表示,東南亞樓市其實幾年前就已經出現在國際投資者“雷達”當中了。以中國投資者為例,近兩年來,傳統投資目的地澳大利亞、歐洲等一些國家對中國投資有所收緊,中國投資者的“選項”減少。

  與此同時,多重國際環境和比較優勢給東南亞國家帶來了快速發展的契機,東南亞國家的房地產市場吸引力大增。

  過去幾年,在全球經濟增長放緩的背景下,東南亞國家經濟增長穩健,相對年輕的人口更是為經濟增長注入新的動力。

  特別是去年以來,付茂華表示,一方面,雖然大國貿易爭端加劇,但東南亞作為一個新興的轉口貿易地,反而從中獲益。另一方面,全球制造業遷移帶來相關配套和園區等的建設以及人口的遷徙,東南亞國家作為承接轉移的目的地之一,房地產市場迎來大量需求。

  加之,東南亞國家不少城市正在經歷快速城鎮化過程:如金邊、胡志明、馬尼拉等核心城市人口不斷集聚,房地產快速增值。

  諸葛找房數據分析師國仕英認為,東南亞是“一帶一路”的橋頭堡,受此帶動,大量人口、資金流入東南亞。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示,近兩年,中國周邊短途出境游火熱,隨著大量游客進入、了解東南亞國家,一定程度上帶動當地的購房需求。

  不過,經過幾年快速上漲,在部分城市,房價出現一定泡沫風險。中國金融智庫研究員楊國英指出,2018年下半年,柬埔寨第二大城市西哈努克市的公寓均價為每平方米2500美元,而2017年上半年僅每平方米800美元,一年多時間,房價漲了三倍;如果與2016年相比,房價漲了5倍。就在兩個多月前,柬埔寨政府發布禁賭令,西哈努克市房價正面臨大幅回落。

  當然,東南亞各個國家情況不盡相同。付茂華認為,對新加坡這種成熟市場以及曼谷、吉隆坡等較發達城市而言,外資對當地樓市的影響有限。這些國家大多對外資炒房有明確的政策限制,而且它們曾經經歷過一輪金融危機,相應改革了對外資的管理政策,“一擁而上”推動房價暴漲的可能性很小。

  在另一些地方如柬埔寨、越南、緬甸等國的部分城市,由于供應量和市場容量較小,政策不完善以及缺乏對外資管理的經驗,外資大量進入短期內的確會帶來一定沖擊。

  付茂華指出,對于這些處于發展初級階段的國家來說,房地產市場出現一定波動是正常的,只要當地產業基礎不斷增強,人口紅利兌現,長期來看其房地產市場能夠穿越“波峰”和“波谷”。
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